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「金狮娱乐平台」孟晓苏:我再次呼吁公募REITs早日落地中国

日期:2020-01-11 13:24:25 阅读数:768

「金狮娱乐平台」孟晓苏:我再次呼吁公募REITs早日落地中国

金狮娱乐平台,乐居财经讯 李礼 8月8日, 国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏在三亚发表主题演讲“房地产金融创新”。

他谈到,回顾21年前的7月份,国务院发布了城镇住房制度改革的文件,启动了全国的住房制度改革。住房制度改革把住房建设培育为新的经济增长点和新的消费热点,引入到住房建设领域。同时开启了金融创新的过程,我很怀念当年阵容强大的房改课题组,组长和顾问团队都是中国的顶级专家。

房改20年,通过长效机制为中国经济发展注入了长期的增长动力,在房改之前我们中国经济总量只是世界第七,房改使得在二十年里房地产投资增长了40倍,由此拉动了中国经济总量增长了十倍。房改之后每两年平均经济总量超过一个国家,到近几年又进一步拉大了和第三名的距离。

在房改之后,我们为了适应房改推出了多项金融创新,有的已经实现了,我今天讲的三个方面,是现在进行时的三个方面。

第一、关于住房抵押贷款,虽然已经成功,但是现在还需要继续推进。

老百姓当时不愿意借钱买房,怎么解决,顾云昌编了一个中国老太太和美国老太太天堂对话的故事,一下子把老百姓的心结打开,我们看到住房抵押贷款发展的非常好。

最近一些金融监管的机构人说居民购房影响消费,其实居民购房就是消费,而且居民购房之后还会装修,买家具家电怎么会影响了消费呢?其实他只是看到了买房人口袋里的钱少了,但是没有注意到买房人钱投出去通过传导效益拉动了多项支付,每个产业的支付又都包括对劳动者的支付,由此拉动了整个消费。

现在银行不缺钱,但是不敢往外贷,银行知道最好的贷款就是居民住房抵押贷款,资产都是新的,而且支付了30%到50%的首付款,现在居民房贷达到了38万亿,占银行贷款余额的28%,而且品质优良。

对老百姓的贷款就像浇树要浇根一样,看起来没有浇到树梢,但是通过根系把养分传导到树枝,最后传导到树叶,把小微企业都救活了。这对银行没有什么风险,因为中国居民的负债率很低,负债率只有9%,对居民住房抵押贷款有货币传导性的作用,面对经济下行的压力,应该考虑向什么地方放贷安全。

第二、关于我推动的住房反向抵押养老保险。

这十年里面人口老年龄化,并且房产大幅度的增值,中国房产的长期上涨是稳定的趋势,三十年新房的销售均价上涨了20倍。到了2013年,国务院再次发文,要推动反向抵押养老保险试点,最终还是由我所创立的幸福人寿办成了,现在主要的销售产品是幸福人寿的房改宝和中保人寿的安居乐。

老人入保之后房屋继续居住,而且居住终生,从入保之后下个月开始领钱,而且到终身,老人活着就又住房又拿钱,这些在老人去世之后,老人的子女要把老人借的本钱和利息都还了,房子可以拿回去,如果不还钱,这个产品设计的就是按不还钱设计的,房子拿到市场上拍卖,拍卖的资金优先偿还本息,剩下的都归老人子女,这个很讲理,老人参保之后感觉生活得到了明显的改善。

现在幸福人寿只做了200多位老人,他们都很满意,他们的获得都是退休金的1.3倍到1.5倍,北京的康先生老两口只有7000块钱的退休金,现在每个月从幸福人寿拿到一万块钱,今后他们住养老院把房子租出去,租金全部归老人,就是2.4万,他们感觉自己吃穿不愁,他说每天早上起来就想着怎么花钱,现在这个产品准备推广到全国。

这个产品在中国有多大的规模呢,我们光说中国无子女的老人家庭占了10%,现在房产总价值有专家讲超过的400万亿,仅老人和准老人他们的房产价值就占了其中的一半,而其中无子女的又占了10%,光解决这部分人的资产规模总量就超过了现在保险业的总资产。它的意义就是能够在养老方面提供一个深入的作用,以房养老可以明显的把个人购买商业保险的支柱支撑起来。

第三、关于REITs的问题。

这些年我一直致力于研究和推动REITs,我呼吁公共REITs,包括社会资金持有政府的公共资产。我们所提出的用REITs可以有效化解地方债,获得了各方面的支持。在国务院发展中心我们在2015年成立了课题组,由我和刘世锦担任组长,陈元同志担任顾问,我们研究的题目就是如何把政府的资产证券化,这几年国务院和中央不断的在提出资产证券化的要求和号召,包括2016年理提出了探索基础设施资产证券化,关于什么是REITs,在座的都是行家,就不多说了。

我要说的是这是一个伟大的金融创新,是把不动产资产通过租金变成了上市的资本品,所以我对REITs最简约的定义就是不动产收益权进入资本市场流通。2000年左右,我请国外专家讲了金融创新的时候他们都说除了REITs没有更好的金融创新可以讲,这句话应该送给当下的中国。

各国各地对于REITs的规定都有这么几条,按期分红,上市流通,免税优惠和限制投向开发现在我们面对的是地方债务不断的扩大,基本上没有还本的希望,现在借新债不过是为了还旧债而已,有一些地方连利息都还不起。

现在我们要在住房上提倡租售并举,完善住房制度改革,租售并举需要有主体,所以提出了要支持专业化、机构化租房租赁企业的发展,他们不能光靠资本金,靠的银行贷款也不行,他们就需要用资产证券化的手段进行。

中国证监会和基金业协会都在积极的推动不动产证券化,没有REITs之前,我们有各种类REITs,包括ABS等等,都已经发行了,但是这些基本都是债务型的,而不是权益型的。

中央十九大报告当中提出了提高直接融资比重,我们发展资产证券化更多的要侧重于权益型。这几年在我们各方面的推动下,国务院和主管部委都把文件发出来了,包括国务院办公厅提出了关于租赁房方面的REITs,住建部跟证监会发出了关于租赁房方面的REITs,国家发改委和证监会,国家财政部和人民银行发布了支持基础设施不动产证券化,主要指的是基础设施。

孟晓苏指出,这几年我们还面临着个问题,国进民退很严重,过多的发地方债构成的地方的平台公司,平添了一批新国企,怎么样能够加强和加快中央已经既定的国有企业和国资改革的方针?我认为应该加快三个偿还:第一个要把房产还给居民,通过房改已经基本完成,现在还有一些没有完成的要加快推进;第二个是要把养老金偿还给职工,现在已经通过划转部分国有资本充实社保基金补足过去拖欠的养老金的缺口。第三个要把借债偿还给债权人,你债务都还不起,我不让你还本金,只要把证券化把资产还给债权人。通过这样的做法不仅推动了新旧动能转换,也推动了混改最佳方案,可以使虚增资本加快偿还。今天我再次呼吁公募REITs早日落地中国。

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